不動産投資詐欺から身を守るために知っておくべきこと

不動産投資は、安定した収益を得るための魅力的な手段とされていますが、その裏には悪質な不動産投資詐欺も存在します。友人や知人の紹介を受けて、営業マンの言葉に騙されて不動産投資を始めたものの、毎月の赤字に苦しむ人々が後を絶ちません。本記事では、はじめての不動産投資を検討する方々が、不動産投資詐欺から身を守るために知っておくべきポイントについて解説します。

頻繁に発生する不動産投資詐欺の手法とは

物件が実在しない

詐欺師は存在しない物件を紹介し、虚偽の情報を提供します。契約や支払いが行われても、物件を受け取ることができません。

高額な仲介手数料

詐欺師は実際よりも高額な仲介手数料を請求し、不当な利益を得ます。この手法は一般的には違法です。

誇大広告をしている

詐欺師は物件の価値を誇張し、実際よりも高い利益を得るために広告を行います。実際の物件の状態とは異なる可能性があります。

不利益な情報を隠す

詐欺師は物件に関する重要な不利益な情報を隠し、投資家を欺きます。例えば、近隣に問題のある施設や建設計画などが挙げられます。

囲い込み商法

詐欺師は投資家を狭い時間枠内に閉じ込め、急いで決断させることで不利な契約を強制します。他社の情報や比較検討の時間を与えません。

強引な勧誘と時間制限

詐欺師は投資家に時間的な制約を与え、急いで決断させることで不利な契約を迫ります。時間制限が切れる前に決断しなければなりません。

デート商法

詐欺師は恋愛感情を利用し、投資家を騙して不動産投資に誘導します。相手の信頼や愛情につけこんで金品を巻き上げます。

海外不動産投資商法

詐欺師は海外の不動産投資を装い、投資家をだます手法です。実在しない物件や過大な利益を約束し、投資家を騙します。

二重譲渡詐欺

1つの物件を複数の人に売りつける手法です。2人目以降の購入者は物件を受け取ることができず、詐欺師に支払ったお金を取り戻すこともできません。

サブリース詐欺

不動産管理会社がオーナーから物件を借り上げ、仲介手数料を支払う代わりに、空室の有無に関係なく毎月一定額の家賃を支払うという契約です。しかし、実際には条件が悪化し、オーナーにとって不利な契約内容になっていることがあります。

これらの手口に対する理解と注意が、不動産投資詐欺から身を守る上で役立ちます。常に冷静な判断を心がけ、信頼できる不動産業者や専門家との協力を得ることが重要です。

自覚せずに詐欺に関与している状況の3例

二重売買契約

二重売買契約とは、金融機関向けの契約書と実際の契約書の2通を作成し、金融機関に提出する契約書には実際の売買契約書に記載の金額よりも高い金額を記載する手法です。不動産業者が、顧客に対して素人を装いながら二通の契約書に押印を求め、その後金額の高い契約書を金融機関に提出して融資を受けることで、詐欺が行われます。

このような詐欺に巻き込まれないためには、不動産購入に関する資料は自ら目を通し、違和感のある点を見逃さないことが重要です。

エビデンス改ざん

エビデンス改ざんは、不動産業者が融資審査の際に金融機関に提出する通帳残高のスクリーンショットなどの画像を改ざんする詐欺です。不正な手段で通帳残高を高く見せ、融資を受けようとする手法です。

この行為は詐欺行為に該当し、発覚すれば法的な責任を問われるだけでなく、一括返済を求められる可能性もあります。不正な手段で融資を受けることは、将来的に負債を抱えるリスクを高めるだけでなく、自らの信用を失うことにもつながります。

一法人一物件スキーム

一法人一物件スキームは、物件を購入するたびに新しい法人を作り、その法人で借り入れをする手法です。複数の法人を隠し、新たな法人名義で融資審査を受けることで、本来ならば実現できない多額の借入を行います。

この手法は不正行為であり、発覚すれば一括返済を求められる可能性があります。金融機関に借入を隠して行う行為は法的な問題に発展する可能性が高く、リスクが高い手法です。

注意すべき不動産業者の言動8つ

「税金を節約できます」

「節税できる」という説明は、実際には年収が1200万円以上で古いアパートやマンションの場合にのみ適用されます。もし1200万円以下の年収で新築や築浅のワンルームマンションを勧められた場合、その営業マンは事実と異なる説明をしている可能性があります。

節税効果が期待できない人がそのような物件を購入すると、当初期待された節税メリットは得られず、むしろ毎月赤字になる可能性があります。

「老後の資金になります」

「年金対策になる」という言葉は、ローンの返済が終わると家賃が全て収入となり、それが年金のようになるというイメージを持たせるために使われますが、不動産投資が年金対策に適しているかどうかには慎重に考える必要があります。

まず、自分で物件を管理しない限り、通常は管理会社に管理費を支払う必要がありますし、ワンルームマンションの場合は修繕費用もかかりますので、家賃が全て収入となるわけではありません。
さらに、入居者の入退去に伴う原状回復費用や広告費用も支払う必要があります。

また、35年のローンを組んで物件を購入した場合、ローンが完済する頃には物件も築35年以上になり、修繕費用も増加する可能性があります。
これらの理由から、家賃収入だけでは賄いきれない大規模な修繕費用が発生する可能性も考えられます。

「退職金の代わりになります」

「物件を売却すれば退職金代わりになる」という営業トークは、生命保険の満期保険金のイメージを持たせて、月々の収支が多少赤字でも保険料を払っていると思えばいいと説明されることがありますが、これは単純に信じるのは危険です。

確かに、ローンが完済された物件を売却すれば、手元にお金が残ります。しかし、35年もの長期ローンを組んでいた場合、物件の価値は大幅に下がっている可能性があります。

手元にお金が残ることは利益に見えますが、ローン完済までの間には毎月の赤字や入居、退去に伴う一時的な費用も考慮する必要があります。そのため、一概に退職金代わりになるとは言い難いのです。

このようなセールストークに違和感を覚えるのは自然なことです。ワンルームマンションの購入には多額の借入や突発的な修繕費用などのリスクが伴います。そのため、毎月の保険料と同様の赤字が発生する場合は、数十年後に安定した保険金を受け取れる保険に支払う方が安心である可能性があります。

「家賃の保証があります」

家賃保証契約（サブリース契約とも呼ばれます）は、契約自体が30年などの長期であっても、ある一定の年数が経過すると家賃が引き下げられることがあります。例えば、建築後10年経過後には、2年ごとに家賃が見直されるということもあります。

最初の家賃保証額を見込んでローンを組んでいる場合、将来的にはその額が減額される可能性があります。この場合、予定していた返済計画が立てられなくなり、大きな金額が絡むと最悪の場合には破綻する可能性もあります。

そのため、不動産投資営業マンから「家賃保証があるから安心ですよ」と言われても、安易に信じるのではなく、家賃保証契約の内容を詳しく説明してもらうことが肝要です。

「高い利回りが期待できます」

投資において高利回りは魅力的ですが、その高利回りには必ず相応の理由があります。

不動産投資営業マンからの「高利回りなので儲かりますよ」という営業トークに安易に乗るのではなく、その高利回りが得られる理由を事前にきちんと確認することが重要です。たとえば、価格が下がっているために高利回りになっている場合があります。

高利回りには相応のリスクが伴います。それについての説明を受けずにはじめてはいけません。

「将来価値が上がるでしょう」

経済やその他の状況を口実にして、「将来的に価値が上がる可能性があるので、今のうちに購入することをお勧めします」といった誘い文句で営業する不動産会社が増えています。

確かに、そのような予想が的中し、土地や物件の価値が上昇する場合もあります。しかし、これはあくまで可能性であり、確実なものではありません。投資において、「必ず利益を得られる」といった断定的な主張は法律で禁止されています。

不動産投資だけでなく、あらゆる投資において、100％の成功を保証することはできません。もし担当者が「必ず価値が上がる」「絶対に利益が出る」「後悔することになる」といった強引な勧誘をしてきた場合は、注意が必要です。

「クーリングオフが可能です」

「クーリングオフできるから安心ですよ」と言われて、安易に購入申し込みや契約をするのは非常に危険です。

宅建業法によれば、クーリングオフは喫茶店や自宅、または勤務先など、冷静な判断ができない状況下で購入申し込みをした場合に限られます（自ら指定した場所を除く）。
したがって、不動産業者の事務所や自ら指定した自宅で購入申し込みをした場合はクーリングオフができないので、注意が必要です。

「頭金なしで始められます」

フルローンについて、「頭金がないほうがレバレッジが効く」という説明を受けると、投資効率が高そうに感じるかもしれません。しかし、この説明には注意が必要です。

確かに、「レバレッジ」とは少額の自己資金で大きな投資ができることを指します。不動産投資では金融機関からの借入が可能で、このレバレッジを活かすことができます。しかし、頭金を出さないのではなく、出せない人は不動産投資を慎重に考える必要があります。

なぜなら、不動産投資には予期せぬ出費がつきものです。頭金を用意できない人が、自己資金で対処できないような大規模な不動産投資を始めてしまうと、最悪の場合自己破産に至ることもあります。

不動産投資の営業マンが、あなたの収入や資産に見合わない不動産を勧めてくる場合は、その業者との取引には慎重になるべきです。

不動産投資詐欺を未然に防ぐ5つのポイント

知識と情報を得る

• 情報収集: ネットや書籍、セミナーなどから不動産投資に関する知識を得ます。
• 多角的な情報収集: 複数の情報源から得た知識を総合的に理解し、バランスの取れた判断をします。

物件と会社を調査する

• 会社の背景調査: 不動産投資会社の信頼性を調査します。創業年数や過去の実績などを確認します。
• 口コミや評判の確認: インターネット上の口コミや評判を調べ、悪い評判がないか確認します。

確認と面談を省かない

• 面談の重要性: 複数の会社と面談し、提案された物件や条件をよく確認します。
• 物件の調査: 提案された物件の情報を詳細に調査し、納得いくまで検討します。

専門家のアドバイスを受ける

• 専門家の利用: ファイナンシャルプランナーや弁護士などの専門家のアドバイスを受けます。
• 適切な判断: 専門家の意見を参考にし、適切な判断を行います。

詐欺被害情報を確認する

• 詐欺情報の確認: 国民生活センターやインターネット上で詐欺情報を確認します。
• 最新情報の把握: 最新の詐欺情報を把握し、注意を払います。

これらの行動を実践することで、不動産投資詐欺から身を守ることができます。

不動産のセミナーを紹介していますので、下記の記事を参考にしてください。

不動産投資で成功するための5つのコツ

不動産投資のデメリットも理解する

デメリット:

• リスクへの対応: 空室リスクや修繕費用などのリスクがあります。
• 初期費用の高さ: 物件購入やリノベーション費用が高額です。
• 売却時の手続き: 物件の売却には手続きや時間がかかる場合があります。

警戒心を持つ

• 信頼できる情報源: 複数の情報源から情報を集め、検証します。
• 感情に惑わされない: 熱意や感情に流されず、冷静な判断を心がけます。

契約書などは全部読む

• 法的効力を理解: 契約書の内容を正確に理解し、法的な効力を認識します。
• 専門家の意見を聞く: 法的な専門家に相談し、契約書の内容を確認します。

長期的な視点を持つ

• バランスの取れた投資: 不動産投資以外の投資も考慮し、バランスの取れた投資を行います。
• 心理的な焦りを避ける: 長期的な視点で投資を行うことで、心理的な焦りを避けます。

不動産投資のパートナー会社を持つ

• 信頼と実績のある会社: 不動産投資会社の選定には信頼性や実績を重視します。
• リノベーション投資の提案: 新たな価値を生み出すリノベーション投資を取り入れた投資方法を選択します。

最後に

不動産投資は、多くの利点とリスクを伴う重要な決断です。詐欺やトラブルを避けるためには、慎重な準備と正確な情報収集が不可欠です。不動産投資詐欺の手法や注意すべきポイントを理解し、適切な対策を講じることが重要です。また、成功するためにはリスク管理や適切な物件選び、専門家の助言を活用することが必要です。継続的な学びと成長、長期的な視野と戦略を持つことも成功への鍵となります。不動産投資は慎重な計画と実行が必要ですが、適切に行われれば安定した収益源となり得ます。

平田　とかげ

マネ活を義務教育に！

はじめまして！私はこれまでに、投資しながら少しずつ資産を形成してきました。投資を始めた頃は全くの初心者でしたが、少額から始めて徐々に目指していきました。では、私が経験したリアルな投資のステップをシンプルに伝え、これから投資を始める方のお役に立つ情報を共有しています。ますので、ぜひ一緒に行っていきましょう！