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REITって何？初心者でもわかる不動産投資の魅力とリスク
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投資にはさまざまな手法がありますが、その中でも不動産投資、REIT、REIT ETFは比較的安定した収益を期待できる手法として注目されています。あります。
このブログ記事では、投資初心者のために不動産投資からREIT、REIT ETFまでをわかりやすく解説します。これから投資を始めようと考えている方法や、自分の資産運用を見直したい方に役立つ情報を提供では、とりあえず見てみましょう。
もくじ
REIT（不動産投資信託）とは
REIT（不動産投資信託）は、投資家から資金を集め、その資金を不動産に投資して収益を得る仕組みです。不動産から得られる賃貸収入や売却益は、投資家に分配されます。REITの投資先はオフィスビル、商業施設、マンションなど多岐にわたります。日本では「J-REIT」と呼ばれ、その魅力は高い利回りです。J-REITは収益の90％以上を分配し、法人税を実質的に免除されるため、一般の株式会社よりも高い利回りが期待できます。
REIT ETFとは
REIT ETFは、複数のREITに分散投資することができるETFです。これにより、一つの投資先に偏らずに幅広い不動産に投資できます。例えば、東証REIT指数に連動するETFは、東京証券取引所に上場しているすべてのREITを対象としています。このETFを購入することで、投資家は東証REIT指数に連動し、日本国内の幅広い不動産に分散投資することが可能です。
要するに、REITは個別の不動産に直接投資するのに対し、REIT ETFは複数のREITに分散投資することができる。これにより、投資リスクを分散しやすくなるというメリットがあります。
J-REITとREIT ETFの違いについて
J-REITとREIT ETFは、どちらも不動産投資信託（REIT）に関連する投資商品ですが、その違いは重要です。
J-REITは、個別の不動産投資信託であり、特定の不動産に直接投資します。投資家は、J-REITを購入することで、そのJ-REITが保有する特定の不動産に投資することになります。J-REITは一般に単独で上場しており、各々が異なるポートフォリオを持ちます。つまり、J-REITは個別株のような存在です。
一方、REIT ETFは、複数の異なるJ-REITに分散投資するETFです。具体的には、特定のREIT指数に連動するように運用されます。例えば、東証REIT指数に連動するREIT ETFは、その指数に含まれる複数のJ-REITに投資します。投資家がREIT ETFを購入すると、実質的にはそのREIT指数のパフォーマンスに連動することになります。つまり、REIT ETFは株価指数に連動するETFのような存在です。
したがって、J-REITは個別の不動産投資信託であり、REIT ETFは複数のJ-REITに分散投資するETFです。J-REITは単独で上場しているのに対し、REIT ETFは特定のREIT指数に連動しています。
現物購入の不動産投資について
現物購入による不動産投資は、マンションやアパート、ビルなど特定の不動産を自分で購入し、その不動産から家賃収入を得る方法です。これによって得られる収益源は、入居者からの家賃と、購入時と売却時の価格差による売却益（キャピタルゲイン）です。
不動産投資の魅力の一つは、安定した収益が見込める点です。なぜなら、入居者からの家賃が通常の場合、毎月の収入となるため、安定したキャッシュフローを得ることができます。また、不動産市場の需要が高い場合、不動産の価値が上昇し、売却時に売却益を得ることができる可能性もあります。
ただし、不動産投資は大きな資金が必要となるため、自己資金だけで購入するのは難しい場合があります。しかし、不動産投資ローンを活用すれば、比較的少ない自己資金でも不動産投資を始めることができます。この場合、銀行や金融機関から借り入れた資金を元に不動産を購入し、家賃収入でローンを返済することになります。
また、不動産投資には管理が必要です。入居者とのやり取りや物件の管理などの不動産運営は、不動産会社に外注することもできます。しかし、自己で管理を行うことも可能であり、賃料設定や設備の更新など、不動産経営に関するさまざまな要素を自ら決定することができます。
不動産投資とREITの特徴に違いについて
最低投資金額や流動性について
現物購入、REIT、REIT ETFのそれぞれの特徴について解説します。
不動産投資
- 最低投資金額: 高い。不動産を購入するためには多額の資金が必要です。一般的に、都心部のマンションやビルなどの不動産は数千万円以上の資金が必要です。
- 流動性・換金性: 頻繁な売買は困難です。不動産は大規模な取引が必要であり、売却には時間がかかる場合があります。
REIT（不動産投資信託）
- 最低投資金額: 銘柄とその時点の市場価格によるが数万円程度から。個別のREITに投資するため、少額の投資が可能です。
- 流動性・換金性: 取引所が開いている時間はリアルタイムで売買可能です。市場価格に基づいていつでも売買が可能です。
REIT ETF（不動産投資信託を対象としたETF）
- 最低投資金額: 銘柄とその時点の市場価格によるが数千円程度から。複数のREITに分散投資するため、少額の投資が可能です。
- 流動性・換金性: 取引所が開いている時間はリアルタイムで売買可能です。REIT ETFを通じて不動産市場に幅広く分散投資することができます。
REITやREIT ETFは、少額投資が可能であり、日々柔軟に売買ができるため、積立投資や定期的な投資に適
しています。これにより、投資家は少額から不動産市場に参加し、リスクを分散させながら資産形成を進めることができます。
価格変動、利回り、キャッシュフロー、レバレッジについて
現物購入、REIT、REIT ETFのそれぞれの特徴について、価格変動の影響や利回り、キャッシュフローの頻度、そしてレバレッジについて解説します。
不動産投資
- 価格変動の影響: 小さい。不動産の価格は比較的安定しており、市場価格の急激な変動が少ない傾向があります。
- 利回り: 物件によりさまざま。一般的には3〜5％程度の利回りが期待できます。
- キャッシュフローの頻度: 多くは年12回（家賃収入）。家賃は月ごとに発生するため、毎月のキャッシュフローが得られます。
- レバレッジ: 40倍程度までは可能。不動産投資ローンを利用して資金を借り入れ、投資を拡大することができます。
REIT（不動産投資信託）
- 価格変動の影響: 大きい。日々の市場価格の変動によって、資産価値が変動します。
- 利回り: 平均3％程度。一般的にはREITの分配利回りが3％前後で推移しています。
- キャッシュフローの頻度: 年1〜2回。REITは一般的に年次配当を行います。
- レバレッジ: 不可。REITは法的にレバレッジをかけることができません。
REIT ETF（不動産投資信託を対象としたETF）
- 価格変動の影響: 大きい。日々の市場価格の変動によって、ETFの価格も変動します。
- 利回り: 平均3％程度。REIT ETFもREITと同様に平均的に3％前後の分配利回りが期待されます。
- キャッシュフローの頻度: 年2〜6回程度で商品により異なる。REIT ETFは基金が保有するREITの分配頻度によって異なります。
- レバレッジ: 不可。REIT ETFもレバレッジをかけることはできません。
不動産投資の中でも、現物購入は比較的安定した運用が期待できますが、一方で大きな資金が必要です。REITやREIT ETFは少額から投資が可能であり、市場価格の変動によりリスクが増す反面、分散投資や流動性の高さが魅力です。投資家は自身のリスク許容度や目的に合わせて適切な投資方法を選択することが重要です。
ランニングコスト
ランニングコストとは、不動産を所有している間に毎月発生する費用のことです。不動産投資においては、保有している間にさまざまな費用がかかりますが、REITやREIT ETFではそれらのコストを直接負担する必要がありません。一方で、現物購入による不動産投資では、修繕費や管理費、そしてローンの支払いなどのランニングコストが発生します。
具体的には、不動産の修繕やメンテナンス、空室対策のための広告費、物件管理会社への報酬などが挙げられます。また、不動産を購入する際にはローンを組むことが一般的であり、そのローンの支払いもランニングコストの一部です。
このようなランニングコストは、投資家が収益を得るためには必要不可欠な費用です。しかし、REITやREIT ETFの場合はこれらのコストを直接負担する必要がないため、投資家は手間や管理費用を節約することができます。
ただし、現物購入による不動産投資の利回りを比較する際には、これらのランニングコストを考慮に入れた「実質利回り」を基準にすることが重要です。実質利回りは、ローンの条件や物件管理にかかるコストなどによって変わってくるため、不動産投資を行う際には慎重な計算と分析が必要です。
レバレッジとキャッシュフローについて
キャッシュフローとレバレッジは、不動産投資における重要な概念です。
キャッシュフロー
不動産投資において、キャッシュフローとは現金収入のことを指します。
現物の不動産投資では、通常は賃料収入が毎月発生します。これにより、毎月一定の現金収入が得られるため、定期的なキャッシュフローが期待できます。
一方、REITやREIT ETFの分配金は年2〜6回程度支払われるため、不動産投資に比べてキャッシュフローの頻度が低くなります。
レバレッジ
レバレッジとは、自己資金に対して借入を行い、それを使って大きな投資を行うことです。不動産投資においては、不動産投資ローンを活用することでレバレッジをかけることができます。
レバレッジをかけることで、投資元本よりも大きな資産を保有することができます。
例えば、投資元本が100万円で利回りが3％の場合を考えます。
現物購入の場合、20倍のレバレッジをかけることで、実質的に100万円×20倍＝1,900万円の不動産を購入できます。そのため、年間の収入は1,900万円×3％＝57万円となります。
一方、REITの場合はレバレッジをかけずに100万円を投資するため、年間の収入は100万円×3％＝3万円です。
つまり、同じ利回りでも、レバレッジをかけた現物の不動産投資の方が収入額が大きくなります。しかし、レバレッジをかけることでリスクも増大するため、投資家は慎重に計画を立てる必要があります。
コストと税金について
現物購入による不動産投資とREITやREIT ETFの違いは、運用中のコストや税制度などが大きく異なります。
運用中のコスト
- 不動産投資：修繕費用や管理費用、銀行ローンの支払いなど、運用中にさまざまなランニングコストが発生します。
- REITやREIT ETF：運用は金銭面や作業的な負担がほとんどありません。投資家は直接コストを負担する必要はなく、運用者がコストを控除した後のパフォーマンスを受け取ります。
適用される課税制度
- 不動産投資：賃料収入が総合課税の不動産所得として税金がかかります。また、売却益は分離課税となります。
- REITやREIT ETF：分離課税が適用されます。これは、投資者がREITから受け取る分配金に対して適用される税制度であり、税率は20.315％です。
節税効果
- 不動産投資：減価償却費などの費用を計上して所得を減らすことで、税額を抑制することができます。
- REITやREIT ETF：分離課税が適用されるため、他の投資との損益通算が制限されます。したがって、不動産投資家が節税効果を期待する場合、適用される課税制度の違いを把握することが重要です。
REITのメリットとデメリット
REITのメリット
- 流動性の高さ: REITは証券取引所に上場しており、株式と同様に売買が可能です。このため、投資家は比較的容易に売買を行うことができ、資金の出し入れが柔軟に行えます。
- 低い投資ハードル: 実物の不動産投資に比べて、REITへの投資は少額から可能です。また、物件の探しや管理に関わる手間や労力が不要であり、気軽に不動産市場への投資を始めることができます。
- 分散投資の実現: 1つのREITに投資することで、複数の不動産に分散投資することができます。これにより、リスクを分散させることが可能です。
- 税制上の優遇: REITは法人税が優遇されるため、比較的高い利回りを期待できる点が魅力的です。
REITのデメリット
- 価格変動リスク: REITの価格は需要と供給によって決まるため、価格変動リスクにさらされます。不動産投資と異なり、株式などの投資と同様のリスクが存在することに注意が必要です。
- 倒産リスク: REITを運用する法人には倒産リスクがあります。運用成績や法人の動向をきちんと把握し、リスクを管理することが重要です。
- 情報収集の難しさ: 特に海外REITへの投資を考えている場合、情報収集の難しさがデメリットとなります。海外の不動産市場やREITの動向を把握するためには、情報収集に時間と労力を要する可能性があります。
- 借入制限: REITへの投資には原則として自己資金のみが使用されるため、金融機関からの借入を利用して高額な投資を行うことが難しい点があります。
不動産投資のメリットとデメリット
不動産投資のメリット
不動産投資は、様々な魅力を持っています。その中でも、生命保険としての役割や副収入の得られるポイント、相続税の節税効果、得られる税と住民税の節税、資金繰りの予測の立てやすさ、少ない自己資金で始められること、そして合理的なリスクでリターンを得られることが挙げられます。
- 生命保険としての役割を決める：不動産投資の物件購入の際には、不動産投資ローンを利用することが一般的です。その際、金融機関から「団体信用生命保険（団信）」への加入が求められます団信に追加しておけば、万が一の場合には不動産投資ローンの残債がゼロになります。これにより、家族が残された借金の心配なく生活を続けることができます。
- 副収入が得られる：不動産投資は、「不労所得」とも言われ、安定した家賃収入を得ることができます。物件の管理を不動産会社に委託すれば、大幅なトラブルについては任せることができますこのため、本業と並行して不動産投資を行い、副収入を得ることが可能です。
- 相続税の節税になる：不動産投資は、相続税の節税効果もあります。 不動産は時価よりも低い相続税評価額で評価されるため、相続時の節税効果が期待できます。の場合は、賃貸部分の割合に応じて相続税評価額が免除されます。
- 得られる税と住民税を節税できる：不動産投資では、減価償却費を法律に基づいて作成することができます。 これにより、得られる税と住民税を減額することが可能です。利益になる場合、本業の結果と損益通算することができ、税金の負担を軽減することができます。
- 資金繰りの予測が立てやすい：不動産投資の収入は、居住者からの家賃収入が本体です。このため、不動産投資開始時点で収入と支出を把握しやすく、資金繰りの予測が立てやすい特徴があります。
- 比較的少ない自己資金で始められる：不動産投資では、不動産投資ローンを利用して購入することが一般的です。自己資金を用意していれば、少額の初期投資で始めることができます。金融機関の審査に通るには、属性や信用情報などが重要です。
- 適度なリスクでリターンが得られる：不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンに定期的に選ばれる投資方法です。入居者からの家賃収入が安定しているため、リターンが安定していますが、空室リスクもただし、複数の物件を全てし、収益を積み重ねることでリスクを分散させ、リターンを最大化することができます。
不動産投資のデメリット
不動産投資には、多くのリスクが伴います。これらのリスクを理解し、適切に対処することが重要です。主な対処は以下の通りです。
- 空き室リスク：退去者が出たり、入居者が通らないことで、家賃収入が得られなくなるリスクです。 特に不動産投資ローンの返済中は、空室により収入が途絶えた場合にローンの返済が困難になる可能性があります。
- 滞納リスク：入居者が家賃を支払わない場合があります。これにより、予定外の収入が減ったり、法的な手続きが必要となる場合があります。
- 修繕リスク：物件故障の老朽化や設備のにより、修繕や改修が必要になるリスクです。これには予期せぬ費用が発生し、予算を超えることがあります。
- 物件選びの難しさ：良質な物件を見つけることがあれば、議論が激しい場合もあります。また、不動産会社の物件紹介が信頼できるものとは限りません。
- 売却時期：物件を売却する際には、希望する時期に売却できない場合があります。また、緊急な資金需要に対応するために価格を下げる場合もあります。
- 物件の維持管理：不動産は定期的な必要があり、予期せぬ出費が発生するメンテナンスの可能性があります。また、入居者からの修繕要求に対応する必要がある場合もあります。
- 固定資産税の負担：全ての不動産には、固定資産税が課されます。これは土地や建物の価値に対して税金であり、毎年の負担となります。
これらのメリットとデメリットを十分に理解し、自身の投資目標やリスク許容度に合わせて不動産投資を検討することが重要です。
現物・REIT、それぞれに向いている人とは
不動産投資手法を選ぶ際には、自身の目標や資金、リスク許容度に合わせて適切な方法を選ぶことが重要です。以下にそれぞれの投資手法に適した人物像を挙げてみます。
現物購入による不動産投資がおすすめな人
- 信用力があり、不動産投資ローンを活用できる人。
- 数十万円から数百万円のまとまった資金を投入できる人。
- 高所得で節税効果を享受できる人。
- 長期安定運用を好む人。
- 物件管理に携わる余力のある人（自主管理の場合）
現物不動産投資は、大きな資金を投じることができる信用力があり、収益性の高い不動産を選びたいと考える人に向いています。また、節税効果を期待できる上に、長期的な収益を望む方や自ら物件管理を行いたい方にも適しています。
REITやREIT ETFが向いている人
- 少額投資や積立投資を行いたい人。
- 異なる不動産タイプに分散投資したい人。
- 海外不動産に投資したい人。
- ハイリスクをとって、不動産価格の上昇を収益につなげたい人。
- 物件管理などを行わずに手軽に不動産投資をしたい人。
REITやREIT ETFは、少額からの投資が可能であり、異なる不動産タイプや海外不動産への投資も容易です。また、リスクを分散させたい方や物件管理の手間を省きたい方にも向いています。
一方で、両者のメリットを併用することも一考です。例えば、現物購入での不動産投資とREIT・REIT ETFに分散投資を組み合わせることで、リスクの分散とレバレッジ効果の両方を享受できます。
最終的には、自身の投資目標やリスク許容度に合わせて、最適な不動産投資手法を選択することが重要です。
NISAはREITを扱っています
新NISA（Nippon Individual Savings Account）は、個人が資産を節税しながら運用できる制度です。その中でも、成長投資枠と呼ばれる枠には、株式や投資信託などの成長性の高い資産を運用できます。 REIT（不動産投資信託）も、新NISAの成長投資枠に含まれています。
REITは、不動産をすべてし、その収益を投資家に判断として還元する仕組みです。一般的な不動産投資と比べて、REITは流動性が高く、資金を投入しやすい上に、多様な不動産に分散します投資できるという余裕があります。
新NISAの成長投資枠にREITを含めることで、投資家は以下のようなメリットを享受することができます。
- 税金の免除：新NISAの成長投資枠では、特定の期間内に得た利益に対して税金が徴収されます。これにより、REITから得た売却や利益に対する税金を支払う必要はありません。
- リスク分散： REITは複数の不動産に投資しているため、投資家は１つの物件や地域のリスクにさらされる、ポートフォリオ全体のリスクを分散することができます。
- 流動性の向上：新NISA内でのREITの運用は、通常の株式と同様に取引が可能です。そのため、必要に応じて投資を売買することができ、資金の流動性を高めることができます。
- 長期的な資産形成： REITは不動産市況に影響を受けますが、長期的に見れば不動産市場の成長に連動して資産価値が上昇する傾向があります。新NISAを活用することで、長期的な資産形成に向けた投資が可能となります。
そこで、新NISAの成長投資枠にREITを組み込むことで、投資家は税金の負担やリスク分散などのメリットを享受しながら、不動産市場への投資を行うことができます。
まとめ
不動産投資にはさまざまな手法があり、それぞれ異なる特性を持っています。自分に合った不動産投資手法を選ぶ際には、以下のポイントを考慮すると良いでしょう。
資金状況
自身の資金状況を把握しましょう。現物不動産投資は多額の資金が必要ですが、REITやREIT ETFは少額からの投資が可能です。
リスク許容度
自身のリスク許容度を考慮しましょう。現物不動産投資は価格の変動リスクがありますが、REITやREIT ETFは価格変動リスクが比較的低いです。
管理の手間
物件管理や入居者募集などの手間をどれだけ負担できるか考えましょう。現物不動産投資は管理が必要ですが、REITやREIT ETFは管理の手間がかかりません。
投資目標
投資目標に合わせて投資手法を選びましょう。長期安定運用を目指す場合は現物不動産投資が適していますが、ハイリスクで高いリターンを求める場合はREITやREIT ETFが適しています。
分散投資
複数の不動産投資手法を組み合わせて分散投資を行うことも考慮しましょう。例えば、現物不動産投資とREIT・REIT ETFを組み合わせることでリスクを分散させることができます。
最後に
自分の状況や目標に合わせて、適切な不動産投資手法を選択しましょう。そして、投資を始める前にはしっかりと情報収集を行い、リスクを理解した上で行動することが大切です。
REITやREITETFを検討している方は、ぜひ新NISAの活用も一緒に考えてみてください。新NISAを活用することで、非課税やリスクの分散などの特典を楽しみながら、不動産市場への投資をより効果的に行うことができます。
自己紹介
はじめまして！私はこれまでに、投資しながら少しずつ資産を形成してきました。投資を始めた頃は全くの初心者でしたが、少額から始めて徐々に目指していきました。では、私が経験したリアルな投資のステップをシンプルに伝え、これから投資を始める方のお役に立つ情報を共有しています。ますので、ぜひ一緒に行っていきましょう！
