不動産投資のコストはどう節約できる？初心者が知るべき経費とコストの基本

不動産投資は、長期的な利益を見込める反面、支出の管理が重要です。この記事では、初心者が知っておきたい不動産投資のコストについて解説します。具体的に「どのコストが経費になるのか？」を明らかにし、節税効果を活かした収益アップのテクニックもお伝えします。

不動産投資で必要な主なコスト

初期費用

物件購入時にかかる費用です。主に以下のような項目が含まれます。

仲介手数料

不動産会社に支払う手数料です。一般的に物件価格の3％＋6万円（税別）程度が目安とされています。

頭金

ローンを利用する場合、購入価格の一部を頭金として支払います。頭金は融資額や返済計画により異なりますが、一般的に物件価格の5～20％が必要とされています。

登記費用

購入した物件を法的に自分のものとして登録する手続きにかかる費用です。司法書士に依頼することが一般的で、登録免許税なども含まれます。

これらの初期費用は、物件を購入し運用を開始するために必要な支出です。多くの場合、投資をスタートする際にまとめて支払います。

保有時のコスト

物件を所有し続ける間にかかるランニングコストです。以下が代表的な項目です。

固定資産税

毎年発生する税金で、物件の評価額を基に計算されます。地方自治体に支払う必要があり、税額は評価額によって変動します。

管理費

物件を管理会社に委託する場合にかかる費用です。主に賃貸物件の入居者管理や共用部分の清掃・維持管理などを含みます。管理会社を通さず自分で管理する場合は不要です。

修繕費

建物の維持や修繕にかかる費用です。長く保有するほど老朽化が進むため、定期的なメンテナンスや修繕が必要となります。特に大規模な修繕が必要な場合、まとまった費用が発生する可能性があります。

保有コストは、物件の状態や運営方法によって金額が変わりやすい費用です。安定した収益を上げるためにも、適切な計画が必要です。

融資コスト

物件購入のためにローンを利用する場合の費用です。

ローン利息

ローンを借り入れた場合、毎月の返済に含まれる利息分が融資コストとなります。利息部分は経費として計上できるため、節税に活用することが可能です。なお、返済のうち元金部分は経費にできません。

ローンを利用する場合、利息が収益にどのように影響するかを理解し、収支のバランスを考えることが大切です。

その他の諸費用

物件の運営や管理、収益確保にかかる費用です。

保険料

物件の火災保険や地震保険の費用です。入居者や建物を守るために加入することが一般的です。保険料は保険内容や物件の所在地によって異なります。

広告費

入居者を募集する際の広告費用です。賃貸物件の空室を埋めるために、不動産会社が行う広告活動にかかる費用として設定されます。例えば、入居者が決まった際に成功報酬として支払う広告料もこれに含まれます。

以上が、不動産投資に必要な主なコストです。それぞれのコストがどのタイミングで発生するかを把握し、適切な計画を立てることで、不動産投資を安定的に運用しやすくなります。また、経費として計上できるコストは税金対策にもつながるため、収支管理や節税を考える上で重要です。

経費として落とせるコストとは

固定資産税や都市計画税

これらは物件を所有していると毎年発生する税金で、所有する土地や建物に対してかかります。経費として計上できる理由は、これらの税金は物件を運用するために必要な費用であるためです。

• 固定資産税や都市計画税を経費として計上することで、その分所得が減り、所得税や住民税が抑えられます。例えば、年間10万円の固定資産税がある場合、10万円分を収入から差し引けるため、課税所得が減ります。

減価償却費（建物部分の経年による価値の減少分）

減価償却とは、物件の建物部分が経年劣化により価値が減少する分を毎年少しずつ経費として計上する方法です。土地は価値が変わりにくいとみなされるため対象外ですが、建物は古くなると価値が下がるため、この減価償却が適用されます。

• 例えば、1,000万円の建物の減価償却が20年間で行われる場合、年間50万円を経費として計上できます。実際の支出は発生していませんが、経費として計上することで所得を圧縮できるため、節税につながります。

修繕費（小規模な修理費用）

修繕費は、物件の一部を修理・補修する際にかかる費用です。例えば、壁紙の貼り替えや小規模な設備の修理費がこれに該当します。大規模なリフォームや建物全体の価値を上げる工事は「資本的支出」として扱われ、減価償却の対象になる場合もありますが、一般的な修理は経費として一度に計上可能です。

• たとえば、年間10万円の修繕費が発生した場合、それを経費として計上することで、所得が10万円分減少し、課税対象の所得を下げられます。

ローンの利息

不動産ローンの返済において、元金の返済部分は資産形成とみなされるため経費にできませんが、利息部分は経費として計上可能です。これは、利息が物件の保有・運用に必要な実質的なコストとみなされるためです。

• 例えば、年間の利息支払いが20万円であれば、その金額を経費として計上し、課税所得を減らせます。これにより、実質的なローンの負担を軽減できるうえ、所得税の軽減にもつながります。

管理費や保険料

賃貸物件を管理する際に、不動産管理会社に支払う管理費や、火災保険・地震保険などの保険料も経費として計上できます。管理費は、入居者対応や共用部分の管理など、物件運用のために不可欠な費用です。保険料も災害などのリスクに備えるために必要なものとされ、経費に含まれます。

• 管理費として年間10万円、保険料として5万円を支払った場合、合わせて15万円が経費として計上され、課税所得が15万円減少します。これは、経営維持のための必須コストであり、直接的に節税効果をもたらします。

上記のコストを経費として計上することで、所得が減少し、結果的に税金の負担を軽減できます。毎年安定した節税効果を得るためには、正確に経費を計上し、効率的なコスト管理を行うことが大切です。

不動産投資では、適切なコストを経費にすることで利益率を高めやすくなりますので、初心者でも計画的に経費を活用し、節税対策に役立てましょう。

経費を上手に活用するポイント

経費計上を上手に活用することで、不動産投資の利益を高めつつ、税金の負担を減らせます。ここでは、経費計上の基本ルールと節税効果を高めるためのコツについて解説します。

領収書や証明書の管理の重要性

経費として認められるためには、その費用が発生したことを証明できる書類が必要です。具体的には、領収書や請求書、さらに支払いが確認できる銀行の明細などが必須です。これらをきちんと保管し、いつでも確認できる状態にしておくことで、税務調査があった場合でも安心です。

小額の支出でも領収書を保管しておきましょう。「経費にするかどうか迷うものは、とりあえず保管する」ことが大切です。万が一、経費として認められなくても、証拠を残しておくことで税務リスクを抑えられます。

会計ソフトや税理士を活用した管理方法

会計ソフトや税理士を利用することで、経費管理の手間を大幅に減らせます。特に初心者にとっては、日々の経費を正しく記録するのは意外と難しい作業です。しかし、会計ソフトを使えば、領収書の画像を取り込むだけで自動で仕訳ができたり、経費項目ごとに分かりやすく管理できるので便利です。

• 税理士の活用: 専門知識が必要な分野では、税理士に任せるのも有効な方法です。税理士は経費として認められる費用や、控除ができるポイントを把握しているため、節税効果を最大限に引き出すためのアドバイスをもらえます。年末調整や確定申告の際に相談することで、正確な税務処理が行えます。

修繕費と資本的支出の違いに注意

不動産投資の経費には「修繕費」と「資本的支出」という異なる項目があり、これらの計上方法に気をつける必要があります。

• 修繕費: 小規模な修理や補修にかかる費用で、建物の元の状態を維持するためのものです。例えば、壁紙の張替えや水道の修理などです。これらは一度に全額を経費として計上できます。
• 資本的支出: 物件の価値を向上させる大規模な改修やリフォームにかかる費用です。例えば、屋根全体の張替えやキッチンの設備を最新型に入れ替えるなど、物件の機能や寿命を大きく改善する支出です。資本的支出はその年に一度に計上せず、減価償却という形で複数年にわたって経費化します。

同じ「修理」でも、経費計上の扱いが異なる場合があるので注意しましょう。例えば、20万円程度の修理であれば修繕費と見なされやすいですが、100万円以上の改修は資本的支出とされることが多いです。判断が難しい場合は、税理士に相談して最適な計上方法を確認することをおすすめします。

不動産投資の経費管理は、節税効果を高める重要なポイントです。日頃から領収書をきちんと保管し、会計ソフトや税理士のサポートを活用することで、安心して経費を管理できます。さらに、修繕費と資本的支出の違いを理解しておくことで、効率よく節税対策を進められるでしょう。

経費にならない費用とは

1.ローンの元金返済分

不動産を購入するときに組むローンの返済には、利息と元金返済が含まれます。このうち、経費として認められるのは利息部分のみであり、元金返済部分は経費にはなりません。

理由

元金償還は、借りた金額を支払う行為であり、支出とみなされず「投資資産の取得費用」として扱われます。経費は一時的に「物件を保有・運営するために必要な費用」に限定されるため、利息部分が該当する形になります。

2.資本的支出（大規模リノベーションや増築）

物件のリフォームや増築にかかる大きな費用（資本的支出）は、経費ではなく「資産」として扱われます。 例えば、耐震補強や、古い建物に新たにエレベーターを設置する工事などに該当します。

理由

大規模なリノベーションや改築は、物件の価値を増加させるための支出であり、資産価値の向上と見守ります。そのため、直接経費に覚え込まず、減価償却費として少しずつ経費化具体的には、法定の耐用年数に基づいて、複数年に分けて入れることで税が可能になります。

3.生活費や個人的な支出

投資物件とは関係のない個人の生活費、例えば自宅の光熱費、食費、旅行費などは、不動産投資の経費にはできません。

理由

経費は「事業に直接関連する支出」と定められているため、私的な支出や生活費は経費として認められません。例えば、物件の視察を目的とした出張でも、その出張が物件運営に直接役割立っている場合のみ経費に余裕ができます。

4.不動産取得税や登記費用

不動産購入時にかかる不動産取得税や登録免許税、司法書士費用は経費として扱われません。これらは物件購入に関する費用として初期費用の一部とみなされ、資産取得の慎重として考慮されます。

理由

取得税や登記費用は物件購入に費用がかかるため、支出としては認められず、物件の「取得価格」に含まれます。手当し、減価償却によって少しずつ費用化する形をとります。

5.資産に含まれる個別購入費用

投資物件の家具や電化製品など、個別の購入にかかるコストも資産扱いとなる場合が多く、一度に費用がかからない場合があります。 例えば、エアコンや冷蔵庫、家具などが該当します。

理由

これらは一定の価格を超えると「資産」と見なされ、少しずつ減価償却費として成立することになります。 具体的には、購入金額が10万円を超える場合などは、一度に最大経費資産計上の基準額は税務署の決定によるため、投資する物件によって確認が必要です。

6.特定の広告費（非直接的なもの）

不動産運営における広告費は通常経費として計上できますが、物件運営に直接関係しないものは経費とならない場合もあります。

理由

広告費は物件の入居率を上げるためや、直接の賃貸促進に使われる場合に限り、費用として認められますが、物件管理に直接判断しない宣伝は認められません。 、一般的なプロモーションを検討することが重要です。

不動産投資で経費計上できない項目には、物件の価値を高める支出や、個人的な支出、または投資資産取得にかかる支出が含まれます。資産価値に影響する出費を判断することが重要です。ただしルールを理解し、経費にできる項目とできない項目を明確にすることで、経費管理と節税の両面から賢く不動産投資を進めていけるでしょう。

空室リスクと固定費のバランスの取り方

空室が続くと、不動産投資での収入が減り、固定費の支払いが負担になることは大きな悩みです。収支バランスを維持するためには、収入を増やす工夫や支出を減らす対策が必要です。ここでは、簡単で実践的な方法をいくつかご紹介します。

1.空室リスクを下げる工夫

空室が長くなる原因を見直し、収益を増やすための取り組みをしましょう。

魅力的なリフォームを行う

古い設備や内装を改善することで、入居希望者が増え、空室期間が短くなる可能性があります。小規模な修繕でも、例えば壁紙を明るく変えるだけで部屋の印象が大きく変わり、人気が出やすくなります。

ターゲット層に合わせた広告を

学生や単身者、ファミリー層など、物件の立地や特徴に合ったターゲットに絞った広告を行うことで、より効果的な集客ができます。オンラインの賃貸サイトへの掲載や 、地域に特化した広告を検討しましょう。

賃料設定を見直す

周辺の賃貸相場と比較して、適正な賃料になっているかを確認します。競合物件に比べて高い場合は、賃料を調整することで居住者の関心を考慮することができます。

2.固定費の削減ポイント

空室期間が続いても、管理費や固定資産税などの固定費は発生します。これらのコストを見直し、節約できる方法を探しましょう。

管理費や保険料の見直し

管理会社に支払う費用や、保険料の契約内容を再検討してみましょう。交渉次第では管理費の引き下げが可能な場合もありますし、保険の契約プランを見直すことでコストを抑えられることがあります。

税節対策しっかり行う

空室が出ても、固定資産税や修繕費、管理費などは経費として計上できるため、適切な経費処理によって税負担を軽減できます。経費として認められる支出をしっかり管理しましょう。

3.緊急時のキャッシュフローを確保する

空室リスクに備えた緊急資金を確保しておくことで、急な支出が発生した場合でも安定した運営ができます。

キャッシュリザーブ（予備資金）の確保

家賃収入が減った場合に備えて、運転資金として数ヶ月分の固定費を貯めておくと安心です。この予備資金があれば、空室が続いても短期的な支払いに困らなくなります。

賃料保証サービスの活用

空室が一定期間続くリスクに備えるため、賃料保証サービスに導入する方法もあります。保証会社が賃料を補填してくれるため、収入の安定が見込め、経営リスクが軽減できます。

空室によって収入が減る不安は、不動産投資において避けられないものです。しかし、収入アップの工夫や固定費削減、緊急時の資金確保といった対策を講じることで、リスクに対応しながら安定した運営を目指せます。不動産投資は計画的に管理を行うことで、長期的に利益を生み出すことが可能です。

まとめ

不動産投資には、初期費用や運営コスト、ローン利息などの多様なコストが伴いますが、その中には経費として計上できるものが多く、賢く節約することで投資利益を高めることができます。

本記事では、初心者でも理解しやすいよう、各コストの種類や経費計上のポイントを解説しました。また、特に注意すべき経費計上ルールや節税対策を紹介し、長期的な収益向上に役立てる方法を提案しました。これらの知識をもとに、しっかりとコスト管理を行い、安定した不動産運営を目指しましょう。

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平田　とかげ

マネ活を義務教育に！

はじめまして！私はこれまでに、投資しながら少しずつ資産を形成してきました。投資を始めた頃は全くの初心者でしたが、少額から始めて徐々に目指していきました。では、私が経験したリアルな投資のステップをシンプルに伝え、これから投資を始める方のお役に立つ情報を共有しています。ますので、ぜひ一緒に行っていきましょう！