2024.11.01 2024.11.09

今から不動産投資を始める！中古と新築どっちが収益化に向いているか？

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「購入後のリスクや手間が心配…」
「売りたくなったら、ちゃんと売れるの？」
「初心者でも扱いやすいのはどっちか」

今回は、そんな悩みを初心者の方に向けて、「中古物件」と「新築物件」の違いや、それぞれがどんな人に向いているのかを解説します。どちらのタイプがあなたの目標にあった収益モデルを提供できるか、また、管理のしやすさやリスク回避のコツも具体的に伝えます。

この記事を読み終えるころには、「自分に合った不動産投資スタイル」が明確になり、安心して投資を始めるための知識が身についているはずです。

中古物件と新築物件、それぞれの特徴

不動産投資で中古物件と新築物件を比較すると、それぞれに異なるメリットとデメリットがあります。初心者向けにも理解しやすいように、賃貸収益の観点からの特徴をまとめてみました。

中古物件のメリット

初期投資が低いめ

中古物件は新築に比べて購入価格が低いため、費用を抑えやすく、ローンの負担も軽減される可能性があります。そのため、最初の投資資金が限られている方には魅力的です。

利回りが高い傾向にある

購入価格が安いことにより、賃料収入とのバランスが良くなり、表面利回り（年間賃料収入÷購入価格）が高くなるケースが多いです。特に賃貸需要があるエリアの中古物件であれば、安定した収益が期待できます。

立地の選択肢が豊富

中古物件の方が立地の選択肢が広く、利便性の良い場所や交通アクセスの良いエリアでの購入がしやすいです。立地が良いと、賃貸需要がより高く、空室リスクが軽減されることも多いです。

中古物件のデメリット

修繕やメンテナンスのリスクが高い

中古物件は築年数が経っているため、修繕が必要になる可能性が高いです。特に屋根、配管、電気設備などのメンテナンス費用がかかりやすく、管理が面倒になることもあります。

資産価値の減少が早い

新築に比べて資産価値が下がりやすいため、将来の売却時にリターンが少なくなる可能性もあります。ただし、立地や物件の管理状況により、資産価値を一定に保つことは可能です。

入居者に設備の古さが敬遠されることも

内装や設備が古い場合、入居希望者が敬遠することがあります。リノベーションを行うことで対策はできますが、その分、コストもかかります。

新築物件のメリット

管理がしやすく、修繕リスクが低い

新築物件は築年数が浅いため、初期の修繕費用やメンテナンスの手間が少ないです。建物自体も保証期間内であることが多く、トラブルが起きても比較的安心ですです。

入居者に人気が高い

設備が新しく、内装もきれいなので入居者に好まれやすいです。そのため、空室リスクが低く、安定した賃貸収益が見込めます。

資産価値が安定している

新築物件は築年数が浅いことで、資産価値が比較的安定しているため、長期的に所有しても価値が大きく下がりにくいです。将来的に売却する場合にも有利です。

新築物件のデメリット

初期費用が高い

新築物件は購入価格が高く、初期投資が大きくなります。そのため、資金に余裕がない場合、ローン返済が重くなり、手元のキャッシュフローに影響が出ることもあります。

収益が低めになることが多い

高額な購入費用のため、表面収益が中古物件より低くなる傾向にあります。賃料収入に対してコストが高いため、利益を出すには長期的な視点が必要です。

リスク分散が難しい

資金が大きくかかる分、物件数を増やしてリスク分散するのが難しい場合があります。1つの物件に多額の投資をするため、空室が発生した際の影響も大きくなります。

投資初心者へのアドバイス

リスクを抑えた初期投資をしたい方には、比較的価格が安く、利回りの高い中古物件が向いています。修繕費や管理の手間に注意が必要ですが、賃貸需要が高いエリアを選ぶと安定した収益が期待できます。

安定した管理や空室リスクを避けたい方には、新築物件が適しています。初期費用がかかりますが、修繕の心配が少なく、入居者の需要も高いため、初心者でも安心して運用できます。

それぞれの特性を理解し、自分に合った投資方法を見つけることが成功のカギです。

中古物件・新築物件、どんな人向いているか

中古物件が向いている人

コストを抑えて始めたい人

中古物件は新築物件に比べて初期費用が抑えられるため、少ない資金で始めたい人に向いています。特に、物件価格が低いため、購入後にリノベーションや修繕を行ってもトータルでコストを抑えやすいです。

リノベーションで物件の価値を高めたい人

リフォームやリノベーションで物件の価値を上げて高い賃料を得る、または売却益を狙いたい人に中古物件は最適です。個性やアイデアを生かして自分なりの物件を作りたい人には、中古物件がやりがいのある選択肢です。

高利回りを狙いたい人

物件価格が低い分、賃料との比率で利回りが高くなる傾向があります。そのため、毎月のキャッシュフローを重視したい人や短期間で収益を得たい人には中古物件が適しています。

多少の手間を気にしない人

中古物件は修繕や管理の手間がかかることが多いため、物件の維持管理にある程度の時間や労力をかけられる人が向いています。賃貸管理やリフォームに自分で関わることを楽しめる人にもおすすめです。

新築物件が向いている人

初期費用をかけても手間を減らしたい人

新築物件は修繕の必要性が少なく、建物が新しいため維持管理が楽です。多少の初期コストをかけても、購入後に手間をかけたくないと考える人に向いています。

空室リスクをできるだけ避けたい人

新築物件は最新設備や新しい建物の魅力があり、入居希望者にとっても人気が高い傾向があります。空室のリスクを避けて、安定した入居率を保ちたい人には、新築物件の方が安心です。

長期的な資産価値を重視したい人

新築物件は購入後しばらくは資産価値が高く、築年数が若いほど売却時にも高値が付きやすいです。将来的に売却を視野に入れつつ、長期間の資産保有を考えている人には新築が適しています。

住宅ローンの優遇措置を活用したい人

新築物件は住宅ローンや税制上の優遇が適用されやすいです。例えば、住宅ローン控除が受けられるケースが多く、節税効果を狙いたい人や融資を利用して不動産投資を始めたい人にも新築物件が向いています。

売却時の資産価値と流動性について

1.中古物件の資産価値と売却しやすさ

中古物件の価値は購入時に安いことが多い一方で、物件の年数が経過するにつれて、資産がさらに低下する傾向があります。そのため、売却のタイミングを見極めることが重要です。
リノベーションや修繕をしておくと、売却時の資産価値を高める効果があります。特に、立地や賃貸需要が高いエリアの中古物件は売却しやすいため、リフォーム後に売却することで高いリターンが得られる可能性も。

2.物件新築の資産価値と売却のしやすさ

新築物件は購入直後から価値が落ちやすいものの、築年数が浅いことが売却時に有利に働きやすくなります。特に、まだ築年数が浅く、新しい設備や外観を保っている間に売却すると、必要が見込めます。
新築物件は中古物件に比べて、修繕コストが少ないため、売却時にメンテナンスの負担が少ないのもメリットです。

3.物件の流動性を高めるポイント

投資物件を購入する際に、将来的に売却しやすいか検討することが重要です。例えば、エリアの賃貸需要や周辺インフラの発展状況を確認し、長期的に価値が維持できそうな物件を選ぶことが流動性を高めるポイントです。
管理状態が良好で、定期的な修繕やリフォームを実施しておくと、売却の際にも買い手ににとって魅力的な物件になりやすいでしょう。

戸建てとアパートどっちがいいの？

戸建て投資のメリット

空気室リスクが低い

戸建ては入居者の家族層が多く、一般的には長期間住み続ける傾向があります。契約も長期化しやすく、安定した収益を期待できる点がメリットです。

物件の価値が残りやすい

戸建て物件は、土地部分に価値が残ることが多いため、築年数が経っても資産価値を保ちやすい傾向があります。売却を考えている場合も、土地の価値が下支えしてくれるケースが多いです。

管理が比較的楽

戸建ては1戸のみの管理のため、アパートに比べて管理コストや手間が抑えられます。特に、修繕の規模も小さくなることが多く、突発的な費用が発生しにくい点もございます。

戸建てのデメリット

収益の上限がある

戸建ては一度に得られる家賃収入が1世帯分のみのため、収益の規模が限定的です。複数の家賃収入を狙えないため、収益性がアパートに比べて劣る場合があります。

空室リスクが直接収入に影響する

一戸建ての場合、空室になった時点で収入がゼロになるリスクがあります。アパートなら複数選べるが入っているため、いくつかの部屋が空いていても収入は確保しやすいですが、戸建てではそのような分散が難しいです。

アパート投資のメリット

複数の収入源が得られる

アパートは複数部屋があるため、複数の家賃収入が得られる点が大きな強みです。空室が出ても全体の収益に対する影響が軽減され、リスクを分散できます。

キャッシュフローが安定しやすい

一部の部屋が空室になったとしても、全体で家賃収入が得られるため、月々の収入が安定しやすいです。ローンの支払いや維持費の負担も分散されるため、キャッシュフローの目安が立てやすいです。

規模の経済が働く

一度に複数の居住者から収益を得られるため、維持管理コストを抑えつつ、収益性を高めやすいです。特に、修繕費や管理費が戸建てに比べて効率的に使えるケースもあります。

アパート投資のデメリット

管理の手間が増える

アパートは複数の入居者を管理する必要があるため、手間がかかります。管理会社に依頼するケースが多いですが、その分の費用も必要になるため、全体のコストが上がる可能性があります。

建物の劣化リスクが高い

アパートは複数人が利用するため、共用部分の劣化が早く、修繕費がかさみやすいです。定期的なメンテナンスや共用部分の管理も必要になるため、管理費がかさむことが多いです。

不動産にかかるコストの一覧

購入時のコスト

物件価格

物件自体の購入価格です。初期の大きな投資額となり、ローンを組む場合は頭金として購入価格の10%〜20%が必要になることが多いです。

仲介手数料

不動産業者間に購入する場合に手数料で、通常、物件価格の3%+6万円+消費税がかかります。

登録免許税

物件の所有権を登記する際に税金がかかります。購入価格やエリアによって異なりますが、一般的に土地と建物の登記で差異が適用されます。

司法書士報酬

登記手続きを司法書士に依頼する際の費用で、一般的には数万相当十数万円かかります。

印紙税

売買契約書に貼る印紙の費用です。物件価格によって異なり、数千とか数万円程度かかります。

不動産取得税

不動産購入後に一度だけ税金で、購入後数か月以内に地方税として請求が来ます。物件の評価額に応じて算出されます。

保有中のコスト

固定資産税・都市計画税

毎年地方税で、物件の評価額に基づいて算出します。固定資産税は評価額の1.4%、都市計画税は最高で評価額の0.3%です。

管理費

物件の維持管理を管理会社に委託する場合には費用がかかります。アパートやマンションの場合、共用部分の管理費も含まれる場合があります。

修繕費

物件の老朽化や損傷に対する修繕費用です。突発的な修繕が発生する場合も多く、事前に修繕積立金として予算を確保しておくことが重要です。

火災保険・地震保険

自然災害や火災による損害に備える保険です。保険料は物件の構造やエリアによって異なり、年間数万円程度かかる場合があります。

ローンの利息

住宅ローンを利用する場合、利息の支払いが発生します。元金返済に加え、毎月の利息はコストとして見ていく中でく必要があります。

運用中にかかるコスト

空室リスク

賃貸運用では、入居者がいない場合、家賃収入が得られず、ローンや維持費だけがリスクがかかります。空室期間を想定した運営費の積立が推奨されます。

広告費・仲介手数料

新たな入居者を募集する際の広告費や仲介手数料です。通常、家賃の1〜2ヶ月程度を不動産会社にお支払いします。

税務申告の費用

不動産結果がある場合、確定申告が必要です。税理士に依頼する場合は、依頼料が発生します。

まとめ

不動産投資を始めるにあたり、中古物件と新築物件のどちらが収益化に向いているかは投資の目的やリスク許容度、管理の手間をどう考えるかによって異なります。中古物件は、初期費用が比較的抑えられ、リフォームで価値をあげることが可能なため、早期に収益化を目指したい方に向いています。一方、新築物件は、手間がかからず空室リスクが低いから、長期で安定した収益を得したい方や初心者にも安心です。

それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った投資スタイルに応じた物件選びをすることで、リスクを軽減しながら収益を上げることができます。さらに、管理会社の活用や減価償却それぞれの活用といった工夫も取り入れ、コストを抑えつつ効果的な運用を目指しましょう。