不動産投資のリスクを理解して、安定した利益を得よう

近年、将来の年金への不安や安定した収入源の必要性から、不動産投資が一般のサラリーマン層にも注目されています。しかし、多くの人が投資に関心を持ちながらも、「難しそうで手が出せない」と感じていることも事実です。確かに、不動産投資は物件の購入が必要であり、そのハードルは高いと言えます。しかし、その難しさに引け目を感じるだけでは、機会損失となる可能性もあります。不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンに分類され、比較的取り組みやすい投資手法とされています。この記事では、不動産投資の基本をわかりやすく解説し、これからの資産運用の一つとして、皆さんの理解を深めていきます。

不動産投資とは

不動産投資は、マンションやアパートなどの不動産を購入し、その物件を運用することで利益を得る仕組みです。一般的に、不動産投資家は物件を購入して入居者に貸し出し、その家賃収入を得ます。この収入は、投資家の定期的な収入源となります。

不動産投資の魅力の一つは、比較的安定した収益が期待できる点です。安定した職業に就いている場合、融資を受けやすく、自己資金が少なくても不動産オーナーになることが可能です。そのため、多くの若年層が20代や30代から不動産投資を始める傾向があります。

不動産投資と他の一般的な投資との大きな違いは、入居者が定着してしまえば長期的に安定した収益が見込める点です。株式やFXなどの投資は市況の変動によって収益が不安定になることがありますが、不動産投資は物件選びを慎重に行えば、比較的リスクが少ないとされています。

これらの理由から、近年ではサラリーマンを始め、幅広い層から不動産投資が注目されています。不動産投資は資産運用の一つとして、長期的な安定収益を求める方にとって魅力的な選択肢の一つと言えます。

不動産投資には種類があります

不動産投資には、さまざまな種類があります。それぞれの特徴を踏まえて、自分に合ったものを選ぶことが重要です。以下では、主な不動産投資の種類とその特徴について解説します。

ワンルームなどの区分マンション経営

区分マンション経営は、一棟のマンションやアパートを購入せずに、その建物の一部である1室を購入し、それを貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。特にワンルームタイプの区分マンションは、初心者向けに人気があります。

この方法のメリットは、初期費用が比較的安く、低リスクで始められることです。一棟のマンションを買う場合に比べて投資額が少ないため、初心者でも手軽に始めることができます。また、売却する際も比較的容易です。

一方で、区分マンション経営では最初は1室のみの運用となるため、入居者がつかない間は家賃収入が得られず、ローン返済などは本業の収入から行う必要があります。また、土地の所有比率が低いため、利回りが一棟経営よりも低い傾向があります。

しかし、少額の投資額で始められるため、不動産投資初心者におすすめの方法です。また、他の地域の物件にも投資しやすく、リスクを分散することも可能です。

マンション・アパート一棟経営

マンション・アパート一棟経営は、一棟丸ごとマンションやアパートを購入し、一部屋ずつ入居者に貸し出すことで家賃収入を得る方法です。この方法では、初期費用が高額であるため、多くの場合はローンを活用して購入します。

全ての部屋が入居者で埋まっている場合は、まとまった家賃収入を得ることができますが、一方で空室が発生した場合には家賃収入が減少します。そのため、ローン返済に必要な資金を家賃収入で補えない場合は、他の収入源から賄う必要があります。

また、区分マンションと比べて初期投資費用や改修費用が高くなるため、十分な資金計画が必要です。大きなリターンが期待できる一方で、リスクも高くなるため、収支シミュレーションを行い綿密な投資計画を立てることが重要です。

入居者を定着させることができれば、長期的な利益を期待できます。この投資方法は、短期的な利益ではなく、長期的な収益を見込んだ運用が必要です。

マンション・アパート一棟経営は取得金額が高額であるため、まとまった自己資金がある方や高い年収を持つ方におすすめの方法です。

戸建て経営

戸建て経営は、一戸建てを購入して入居者から家賃収入を得る方法です。一戸建てには比較的安価な物件もあり、初期費用を抑えられる場合があります。ただし、安価な物件は木造住宅であり、老朽化などの問題が起こりやすくなることに注意が必要です。修繕費が高くつくこともあります。

戸建て経営の特徴は、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られる点です。特に、ファミリー層の需要が高く、子育て世帯は長期間住み続ける傾向があるため、空室のリスクが比較的少ないとされています。

ただし、入居者が退去した際にはリフォームや修繕費が大きくかかる可能性があります。また、次の入居者が決まるまでに時間を要する場合もあるため、収益の停滞に備える必要があります。

戸建て経営は、ファミリー層向けの不動産経営やシェアハウスの運営を目指す方、またすでにマンションやアパート経営を行っている方にもおすすめです。多角的な不動産経営を目指す方にとって、戸建て経営は有益な選択肢と言えます。

駐車場経営

駐車場経営は、持っている土地や借りている土地を利用して駐車場を経営する方法で、不動産投資の一つとして人気の選択肢です。この方法の特徴は、初期費用が比較的安く抑えられることです。駐車場の設置や撤去に関する手間もそれほどかからないため、投資家にとって魅力的な選択肢となっています。

ただし、個人の土地の場合は駐車できる台数に限りがあり、利益には制約があります。また、土地は建物が建っていない場合、固定資産税の軽減措置が受けられないというデメリットもあります。

駐車場経営は、初期費用を抑えたい投資家や広めの土地を有効活用したい方に向いています。経営方法としては、主に「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。

月極駐車場は、月額固定で駐車料金を徴収する形態で、安定した収益が見込めますが、空きが出た場合は収入が途絶えるリスクがあります。また、立地が悪いエリアにあると契約希望者を見つけにくいというデメリットもあります。

コインランドリー経営

土地を利用してコインランドリーを経営する方法もあります。この方法では、建物の建設や洗濯機、防犯カメラなどの設備が必要となり、初期費用は比較的高額になります。しかし、運営にかかる維持費が比較的安く、利用客が増えれば利益を上げやすいという特徴があります。

ただし、利回りは良いものの、大きな収入にはなりにくいです。基本的には無人で経営できるため、手間がかからない一方で、長期的には少額の副収入を得る方法と言えます。

コインランドリー経営は、ちょっとした副収入を得たいと考える方にとっては良い方法と言えます。

不動産投資で利益を得る仕組みとは

不動産投資には、主に「インカムゲイン（Income Gain）」と「キャピタルゲイン（Capital Gain）」の2つの収益形態が存在します。これら2つの収益形態に焦点を当て、それぞれの特徴、メリットやデメリットについて詳しく見ていきます。

インカムゲイン

インカムゲインとは、不動産投資において資産を保有している間に得られる利益のことです。具体的には、家賃収入がその主な源泉となります。

例えば、月額家賃が7万円のワンルームマンションを所有している場合、入居者がいる限り毎月7万円のインカムゲインが得られます。

このインカムゲインのメリットは、長期的な収入が期待できることです。不動産投資では、入居者がいる限り、家賃収入が継続的に得られます。また、景気の影響を受けにくいのも特徴の一つです。

一方、インカムゲインのデメリットは、短期的な大きな利益を得るのが難しいことです。入居者がいない期間は収益が激減し、経費の負担が重くなります。要するに、インカムゲインは毎月の家賃収入のことであり、その安定性が魅力です。

家賃収入からはローン返済額や経費（管理費や修繕費）を差し引いた金額が、実際の月々の収益となります。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、不動産投資において、保有している不動産を売却した際に得られる利益のことです。

たとえば、3000万円で購入したワンルームマンションを3400万円で売却できた場合、400万円のキャピタルゲインが得られます。

キャピタルゲインのメリットは、まとまった資金を手にできることです。インカムゲインのような継続的な収益は得られませんが、一度に大きな利益を得ることが可能です。

一方、キャピタルゲインのデメリットは、景気の影響を受けやすいことです。景気が後退すると不動産の売却価格が下がり、キャピタルゲインも減少します。また、購入価格より売却価格が低い場合もあり、利益が得られないこともあります。

不動産投資においては、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を考慮し、適切な投資戦略を構築することが重要です。

不動産投資のメリット

不動産投資は、資産を運用して利益を生み出す方法の中で特に注目されています。その理由は、安定した収入や将来の資産形成における魅力的なメリットが多く存在するからです。ここでは、不動産投資の代表的な7つのメリットについて詳しく見ていきます。

比較的安定している

不動産投資は、安定した収入を得る方法といえます。理由として、入居者からの家賃が毎月の収入源になるからです。入居者が定着すれば、家賃が確保され、安定した収入を得ることができます。一度に多くの入居者が退去することはまれで、急激な収入の変動も少ないです。

また、不動産の需要はずっと続くので、需要がなくなる心配はありません。だから不動産投資は、景気変動の影響を受けにくい投資方法と言えるんです。

一部の管理会社では、空室が出ても一定額の賃料を保証してくれる制度を提供しているので、空室リスクを心配する必要もありません。

管理に手間がかかると思われるかもしれませんが、実際は専門の管理会社に業務を委託すれば、入居者の募集や審査、クレーム対応、設備の維持などの管理業務を効率的に行うことができます。

相続税の対策になる

不動産投資のもう一つのメリットは、相続対策になるという点です。持っている現金を不動産に変えておくことで、相続税を節税することができます。

通常、相続時には相続財産の額に応じて相続税が課されます。しかし、不動産はその評価方法が異なります。現金であればその金額がそのまま相続財産の価値となり、それに応じた相続税がかかります。しかし不動産の場合、購入価格ではなく、相続税評価額に基づいて税金が計算されます。

つまり、不動産を相続する場合は、その土地や建物の評価額が路線価や固定資産評価額に基づいて算出され、現金と比べて税額が低くなることがあります。そのため、不動産投資は相続税を安く済ませる一助となります。

さらに、相続した不動産はそのまま継続して運用することができ、安定した収入源として機能します。これにより、相続を受ける人にとっては、相続税を抑えつつ安定した収入を得ることができるという大きなメリットがあります。

節税ができる（運用初期のみ）

不動産投資には節税効果も期待できます。特に運用初期では、建物部分の減価償却費などを経費に計上することで、不動産所得が赤字になる場合があります。

不動産購入時にかかるさまざまな税金や費用を経費に計上することで、家賃収入よりも上回る費用が発生し、不動産所得が赤字になることがあります。この赤字は確定申告をすることで、本業の給与所得と相殺することができます。その結果、本業の給与所得額が減るため、所得税や住民税などの徴収額も減額されることになり、節税効果が生まれます。

赤字が出た分だけ課税所得が減額され、税金の徴収額もそれに応じて減ってくるので、結果的にキャッシュフローベースでは黒字になることもあります。ただし、この節税効果は運用初期に限られるものであり、後々に備えて経営を軌道に乗せることが重要です。

年金への上乗せとして

不動産投資は老後の年金対策としても有効です。なぜなら、ローン返済を終えると家賃収入が手元に残るため、老後の生活費の一部をカバーできるからです。

金融庁が発表した「老後に2,000万円の資金が必要」という報道がありますが、公的年金だけではその費用をまかなうことが難しい場合があります。そのため、自らの老後のために資産を準備する必要があります。

不動産投資を早い段階で始めることで、老後に安定した収入を確保することができます。これにより、若い世代にとっては将来的に大きなメリットがあります。

生命保険の代わりに

不動産投資は、生命保険の代用としても機能します。住宅ローンを組んで不動産を購入すると、契約者は団体信用生命保険に加入することになります。この保険は、契約者が死亡した際や高度障害に見舞われた場合に、残債を保険金で賄うことができます。これにより、遺族が負債を背負うことなく不動産投資を続けることができます。

不動産を相続した家族は、収益をローン返済に充てる必要がないため、賃貸が継続されていれば安定した収入を得ることができます。また、不動産に借金がない状態であるため、売却すれば現金に換えることもできます。これに相続税の節税効果を加えると、不動産を遺産として残すことのメリットがより明確になります。

インフレに強い

一般的に、不動産は金や株式と同じくインフレに対して強い資産とされています。

なぜなら、インフレが進むと消費者物価指数が上昇し、それに伴って家賃も上昇しやすくなります。つまり、不動産の収益もインフレに連動して増加する傾向があります。

さらに、金融機関から借入をしている場合、インフレが進むとお金の価値が実質的に下がるため、借入金額が相対的に軽くなります。これによって、不動産投資はインフレ対策として有効な手段と言えます。

ただし、金融機関はインフレに対応してローン金利を上げる傾向があるため、返済額が目減りするわけではありません。そのため、インフレ対策としての不動産投資を考える際には、金利上昇のリスクも念頭に置いておく必要があります。

レバレッジが使える

レバレッジ効果とは、少額の自己資金で大きな資産を取得できることを指します。

例えば、自己資金が500万円しかない場合、その額でしか不動産を購入できません。しかし、1,000万円の融資を受けた場合、自己資金と合わせて1,500万円の不動産を購入することが可能です。

このように融資を活用することで、自己資金を増やし、より大きな不動産を取得できるため、収益も相応に増加します。

不動産投資のリスクとは

不動産投資には多くのメリットがありましたが、同時にリスクも念頭に置く必要があります。投資には常にリスクが伴うものであり、不動産投資も例外ではありません。リスクを正しく把握することで、投資の検討や運用においてより的確な判断ができるようになります。また、リスクを予測し、適切に対処することで、トラブルや損失を最小限に抑えることができます。

ランニングコストがかかる

ランニングコストとは、継続的にかかるコストのことです。不動産を所有し経営する場合、維持費や管理費などのランニングコストがかかります。これらは毎月必要な支出であり、入居者がいなくても発生します。具体的には、設備の修繕や清掃、固定資産税、ローン返済などが含まれます。

特に、収入がない状態で維持費だけがかかることを避けるために、入居者の獲得や維持が重要です。また、固定資産税は毎年変動するため、予算管理にも注意が必要です。

維持管理費用を抑えるためには、以下の対策があります。

長期的に物件をキレイな状態に保つためには、適切な管理が欠かせません。信頼できる管理会社を選ぶことは、重要なポイントです。実績があり、物件に適した業務を提供してくれる会社を選ぶことで、入居者の満足度を高め、物件の価値を維持することができます。

また、新築物件でも中古物件でも、経年によって維持管理費用が発生します。これらの費用を事前に見込み、計画的に積み立てておくことが重要です。維持管理費用が不足してしまうと、入居者の満足度や物件の安全性に悪影響が及ぶ可能性があります。したがって、事前の準備と計画的な資金確保が重要です。

空室は収入減少につながる

空室時には家賃収入が途絶えるため、空室リスクは不動産投資において常に懸念される問題です。特に空室が続くと、ローン返済に支障をきたす可能性もあります。

このリスクを軽減するためには、人口密度の高い都市部や、交通の便が良いエリアに物件を投資することが重要です。また、物件自体の状態も重要です。入居者は新しさや快適さを求める傾向がありますので、定期的な保守や修繕を行い、物件を良好な状態に保つことが必要です。

さらに、建物の管理とは関係ない外的要因によっても入居者が離れることがあります。たとえば、近隣環境の変化や企業の移転などが挙げられます。

このようなリスクを軽減するためには、都心部の物件を選んだり、入居者募集を管理会社に委託したりするといった対策を取ることが重要です。

家賃の滞納のリスク

不動産を運営する際には、入居者が家賃の支払い期限を守らないというリスクがあります。中には家賃を払わずに失踪する入居者もいますが、この場合は家賃の回収が難しい場合がほとんどです。

家賃滞納リスクに対処するためには、家賃滞納保証のある管理会社と提携することが効果的です。

家賃滞納保証を提供する会社は、入居者が家賃を滞納した場合でも家賃の一部または全額を補填してくれるため、投資家の損失を最小限に抑えることができます。

ただし、家賃滞納保証もすべての損失をカバーするものではないため、投資を行う際には慎重にリスクを考慮する必要があります。

老朽化などによる家賃の低下

建物の老朽化による家賃低下リスクに備えるためには、以下の対策が主要です。

また、最初の物件選びも重要です。好立地で条件の良い物件を取得していれば、賃貸需要が落ちにくいため、入居者がつきやすく家賃低下を防げます。賃貸需要が高いエリアや生活に便利な立地条件を持つ物件は、空室リスクが低く、家賃を安定させることができます。

家賃が低下すると利益が減り、赤字リスクが高まるため、これらの対策でリスクを軽減しましょう。

たとえば、同じエリア内に新築で同額の賃貸物件が出た場合、入居希望者は新しい設備があり生活しやすそうな物件を選ぶ可能性が高いといえます。

築年数が経った物件は競争力が低いため、家賃を下げざるを得ない状況に陥りやすいのです。

しかし、すべての古い建物が家賃を下げる必要があるとは限りません。費用はかかってしまいますが、内装設備を新しくすることで家賃下落のリスクは回避可能です。

修繕せず家賃を下げて入居者を募集するか、修繕費をかけて家賃低下を回避するか、どちらの方が大きな利益を見込めるのかは、不動産投資会社と相談しながら判断すると良いでしょう。

災害によるリスク

不動産投資においては、火災や地震などの自然災害リスクを考慮することが重要です。特に、安価な木造住宅などの物件を購入した場合、災害時に大きな損害を被る可能性が高まります。一方で、比較的新しいマンションなどは、耐震性や耐火性が向上しており、災害に対する耐性が高まっています。

しかし、自然災害の規模や発生確率は予測が難しいため、火災保険や地震保険に加入することが最善の対策です。これらの保険によって、災害が発生した際の損害を一定程度カバーすることができます。

また、物件を購入する前には、そのエリアのハザードマップなどで災害リスクを把握することも大切です。地震や洪水などのリスクが高い場所では、適切な対策を講じることが必要です。これによって、災害リスクを最小限に抑え、安全な不動産投資を行うことができます。

不動産投資を成功させやすい人とは

不動産投資で成功しやすい人の特徴は以下の通りです。

投資する目的が明確になっている

成功する投資家は、なぜ不動産に投資するのか、どのような目標を達成したいのかを明確に理解しています。目的がはっきりしていれば、適切な物件や運用方法を選ぶことができます。

自ら情報収集して学ぶ意欲がある

不動産投資は複雑な分野です。成功するためには、常に新しい情報を収集し、学び続ける姿勢が必要です。

決断力がある

不動産市場は常に変化しています。良い条件の物件はすぐに売り切れることもあります。成功する投資家は、チャンスを見極めて素早く行動し、決断を下す能力があります。

長期的な視点で考えられる

不動産投資は長期的な視点が求められます。物件の選定から運用、売却までを含め、将来の展望を見据えた計画を立てることが重要です。

リスクを予測し対策を立てられる

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、成功する投資家はそれらのリスクを見極め、対策を立てる能力があります。適切な火災保険や地震保険の加入、修繕費用の積立などがその一例です。

自己資金に余裕がある

自己資金があることで、予期せぬ出費にも柔軟に対応できます。また、自己資金を多く用意することで、ローンの負担を軽減し、安定した収益を確保できます。

不動産投資でだまされやすい人とは

不動産投資でカモにされやすいサラリーマンの特徴は次の通りです。

不動産投資に関する知識が不足している

不動産投資に関する専門的な知識を持っていない場合、悪質な不動産会社に騙される可能性が高まります。基礎知識を身につけることで、適切な判断ができるようになります。

目的がハッキリしていない

投資の目的が曖昧な場合、不適切な取引に巻き込まれるリスクがあります。投資目標や収益目標を明確にし、それに合った投資戦略を立てることが重要です。

短期間で利益を得たいと考えている

不動産投資は中・長期的な視点が求められるため、短期間での利益を追求する姿勢はリスクを伴います。焦らず、着実に資産を築いていくことが大切です。

これらの特徴を持つサラリーマンは、不動産投資において悪質な業者に騙されやすくなります。したがって、投資を検討する際には十分な情報収集と検討が必要です。また、信頼できる専門家やアドバイザーとの相談も役立ちます。

不動産投資の始め方

不動産投資を始める際のステップを以下に解説します。

投資の目的とゴールを決める

最初に、なぜ不動産投資を始めるのか、どんな目的やゴールを持っているのかを明確にします。老後の収入補填、副収入の確保、節税対策など、具体的な目標を設定しましょう。

知識を身につける

不動産投資に関する基礎知識を学びます。書籍やセミナーを活用して、不動産市場の動向や投資の仕組み、リスク管理などを理解しましょう。

必要な資金を集める

不動産投資に必要な資金を準備します。自己資金や金融機関からの融資など、資金調達の方法を検討し、投資に適した資金を確保します。

不動産会社を選定する

不動産会社を慎重に選定します。実績や評判、専門知識の有無、提供するサービス内容などを比較検討し、信頼性の高いパートナーを見つけます。

物件を決める

不動産会社と協力して、投資目的や予算に合った物件を探します。利回りだけでなく、立地や周辺環境、将来の需要なども考慮し、適切な物件を選定します。

契約を交わし運用を開始する

物件が決まれば、売買契約を交わして運用を開始します。初期の経費や手続きについて不動産会社と相談し、適切に手続きを進めます。また、物件の管理は自己管理か委託管理かを決定し、運用を開始します。

これらのステップを踏んで不動産投資を始めることで、より安全かつ効果的に投資を行うことができます。自分の目的や状況に合わせて、丁寧に計画を立てていきましょう。

不動産投資はやめとけと言われる理由

「不動産投資はやめとけ」と言われる理由はさまざまですが、以下の点が主な理由として考えられます。

借入額が大きいから

不動産投資には、多くの場合、借入金が必要です。これにより、返済負担が大きくなり、収支のバランスが崩れる可能性があります。特に、利回りやキャッシュフローの見込みが甘く、借入額が収益を上回る場合はリスクが高まります。

ローンを完済できるか心配だから

不動産投資は長期間にわたる投資であり、ローンの完済には多くの時間がかかります。投資家が将来の収益を見込んでローンを組む際、将来の不測の事態や収益の不確実性に対する心配がある場合、「不動産投資はやめとけ」という意見が出ることがあります。

投資に対して良くない印象を持っている

不動産投資には、一部の人々から「投機的でリスキーな投資」という印象があります。不動産価格の変動や空室リスク、修繕費用などが考えられるため、投資に対して慎重な姿勢を取る人々からは、「不動産投資はやめとけ」という意見が出ることがあります。

ただなんとなく反対している

不動産投資について深く理解しておらず、単に投資全般に対して否定的な考えを持っている場合、相手が「不動産投資はやめとけ」と言うことがあります。このような場合、投資に関するリスクやメリットを十分に考慮していない可能性があります。

以上の理由から、「不動産投資はやめとけ」という意見が出ることがありますが、それぞれの状況やリスクを十分に理解し、適切な判断を行うことが重要です。

まとめ

不動産投資の定義と魅力

不動産投資とは、不動産を購入してその収益を上げる投資活動のことです。これにより、賃貸料や売却益などの収入を得て利益を上げます。不動産投資の魅力は、安定性にあります。なぜなら、家賃収入が安定しており、不動産の価値も比較的安定しているからです。つまり、安定した収益を期待できる点が大きな魅力となります。ただし、空室や修繕費用などのリスクもあることを忘れてはいけません。

不動産投資の種類と特徴

不動産投資には様々な種類があります。区分マンション経営やマンション・アパート一棟経営、戸建て経営、駐車場経営、コインランドリー経営などがあります。それぞれに特徴があります。たとえば、区分マンション経営は初期費用が比較的安く、リスクが低いですが、空室のリスクや利回りの低さがあります。自身の目標や資金状況に合わせて、適切な方法を選択することが重要です。

不動産投資のメリット

不動産投資のリスク

不動産投資で成功するための特徴

最後に

不動産投資は、安定した収益を期待できる魅力的な投資先ですが、それにはリスクが伴います。物件の空室、家賃の滞納、災害リスクなど様々な要因が考えられます。成功する不動産投資家は、市場や物件に関する豊富な知識や経験を持ち、リスクを適切に管理する能力を持っています。さらに、目的を明確にし、情報収集と学習意欲を持ち、決断力を発揮し、長期的な視野を持ち、資金的な余裕を持つことが重要です。これらの要素を考慮し、慎重に計画を立て、適切なリスク管理を行うことで、不動産投資において成功を収めることができるでしょう。

平田　とかげ

マネ活を義務教育に！

はじめまして！私はこれまでに、投資しながら少しずつ資産を形成してきました。投資を始めた頃は全くの初心者でしたが、少額から始めて徐々に目指していきました。では、私が経験したリアルな投資のステップをシンプルに伝え、これから投資を始める方のお役に立つ情報を共有しています。ますので、ぜひ一緒に行っていきましょう！